O juiz Luiz Gustavo Derze Villalba Carneiro, do Juizado Especial da Fazenda Pública de Cuiabá, condenou Cuiabá a restituir quase R$ 5 mil a um cidadão após cobrar Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) sobre uma casa que ainda nem havia sido construída. O magistrado destacou que o imposto, neste caso, só pode ser cobrado sobre o terreno, já que esse é o bem vendido.

I.M.F. entrou com uma ação de repetição de indébito tributário contra o Município de Cuiabá buscando a restituição de R$ 4.803,75 que pagou a título de ITBI, já que o valor quitado é maior do que o que de fato devia. A defesa, patrocinada pela advogada Stephany Quintanilha, relatou que I.M.F. firmou um contrato de compra e venda de terreno e mútuo para a construção de uma residência pelo valor de R$ 17.537,82.

Porém, ao gerar o cálculo do ITBI o Município de Cuiabá utilizou como base o valor total da unidade habitacional, considerando a edificação que ainda não existia. “A parte autora afirma que o caso se trata de compra de imóvel na planta, ainda não há edificação no terreno, de modo que não é cabível que a base de cálculo do ITBI considere o valor de um bem que não ainda não existe”, citou o juiz.

A prefeitura contestou a ação e se manifestou pela improcedência dos pedidos. Ao julgar o caso, o magistrado considerou o contrato firmado entre o autor da ação, a construtora e a Caixa Econômica Federal (CEF), constatando que com relação à imobiliária foi negociada a compra e venda de terreno, enquanto com a CEF foi firmado o contrato de mútuo. Destacou que, apesar de estarem no mesmo documento, são negócios jurídicos distintos. “O contrato prevê a compra e venda do terreno concomitante ao de mútuo bancário para construção não constitui fator determinante à incidência do ITBI sobre a soma do valor da edificação mais o valor da compra do terreno, uma vez que, o fato gerador do imposto consiste na transmissão de propriedade de bem imóvel”, explicou.

O juiz ainda citou jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (STF) de que o ITBI deve ser aplicado apenas sobre o que já tiver sido construído no ato da transferência do imóvel. Ele então condenou o Município de Cuiabá a restituir a quantia paga a mais a título de ITBI, determinando que somente o valor do terreno seja utilizado para base de cálculo. “A construção realizada pelo adquirente ou pelo promitente comprador não gera incidência de ITBI. Considerando que o contrato estabelece ‘compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade vinculada’, compreende-se que a transmissão de propriedade de imóvel abrange apenas o terreno, de modo que a edificação há de ser efetuada às expensas do adquirente do terreno. Desse modo, a cobrança do ITBI sobre valor que abrange […] o valor da construção da unidade imobiliária viola as normas legais mencionadas”.